قانون الزام در خصوص نحوه انجام معاملات ملکی چه تغییراتی ایجاد نموده است ؟
در مورد املاکی که دارای سند مالکیت حدنگار ( تک برگ ) سبز رنگ می باشند یعنی اسناد مالکیت این املاک پس از لازم الاجراء شدن این قانون ( 3 /4 /1403 ) صادر شده اند ، مطابق تبصره 4 ماده یک قانون الزام ، معاملات باید مطابق قانون مذکور، بعمل آیند.
نحوه معاملات دارای سند مالکیت حد نگار یا تک برگ سبز رنگ :
الف ) در صورت مراجعه به مشاور املاک ، درج پیش نویس قرارداد در سامانه توسط مشاور املاک و سپس مراجعه طرفین معامله ظرف مهلت 5 روز از تاریخ درج پیش نویس به دفتر اسناد رسمی جهت ثبت معامله .( در صورت عدم مراجعه یکی از طرفین به دفتر اسناد رسمی ظرف مهلت پنج روزه ، پیش نویس قرارداد به صورت خودکار از سامانه حذف می گردد و پیش نویس قرارداد فاقد آثار حقوقی قرارداد می باشد) لذا در این مرحله طرفین قرارداد تا قبل از مراجعه به دفتر اسناد رسمی از مبادله وجه معامله و اسناد و مدارک ملک ، خودداری نمایند .
ب) در صورت مراجعه به مشاور املاک ، ابتدا درج یکی از قرارداد های یکسان در سامانه توسط مشاور املاک و سپس مراجعه طرفین معامله برای ادامه فرآیند و رفع محدودیت به دفتر اسناد رسمی .( قراردادهای یکسان ، قراردادهای متحدالشکل و نمونه ای هستند که به تایید معاونت حقوقی و امور مجلس قوه قضاییه رسیده اند و در حال حاضر 14 نوع قرارداد یکسان در سامانه بارگذاری شده است )
پ) درج یکی از انواع قراردادهای یکسان در سامانه به صورت خودکاربری و سپس مراجعه طرفین معامله به دفتر اسناد رسمی جهت ادامه فرآیند و رفع محدودیت ظرف مهلت سه ماه از تاریخ درج قرارداد یکسان در سامانه . ت) مراجعه مستقیم طرفین معامله به دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند انتقال ملک یا قولنامه رسمی و سند تعهد به بیع توسط دفتر اسناد رسمی .
توجه: در صورت انجام معامله عادی ( تنظیم قولنامه عادی سه برگی ، دست نویس ، تایپی و …) نسبت به املاک دارای سند مالکیت حد نگار سبز رنگ و بروز اختلاف بین طرفین معامله ، دعاوی مطروحه اعم از کیفری و حقوقی در مراجع قضایی قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است .
1- در مورد املاکی که اسناد مالکیت حدنگار یا تک برگ آنها قبل از لازم الاجرا شدن قانون الزام ( 3 /4 /1403 ) صادر شده اند ( اسناد مالکیت تک برگ زرد رنگ ) تا یکسال پس از راه اندازی رسمی « سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی » یا همان سامانه ثبت ادعا ، امکان انجام معامله به نحوه ی سابق وجود دارد گر چه توصیه می شود معاملات این املاک نیز به صورت رسمی بعمل آید . سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی از دوازدهم آذر ماه سال 1404 به صورت آزمایشی راه اندازی شده است لیکن مهلت یکساله موضوع ماده یک قانون الزام از زمان راه اندازی رسمی سامانه مزبور محاسبه می گردد و راه اندازی رسمی سامانه ثبت ادعا نیز به دستور رییس محترم قوه قضاییه در روزنامه رسمی کشور اعلان عمومی می گردد.
2- مالکینی که دارای سند مالکیت دفترچه ای می باشند با توجه به تبصره ماده 11 قانون جامع حدنگار و عدم ارائه خدمات ثبتی به این اسناد مالکیت ، ابتدا باید سند مالکیت خود را تعویض نمایند . سند مالکیت جدید ، همان سند مالکیت حدنگار یا تک برگ سبز رنگ است و معاملات نسبت به املاک دارای سند مالکیت سبز رنگ نیز مشمول مقررات قانون الزام می باشند.
3- املاکی که اساساً فاقد سند مالکیت می باشند ، پس از راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی یا همان سامانه ثبت ادعا ، ابتدا باید ادعای خود را در سامانه مذکور ثبت و اقدام لازم را نیز برای اخذ سند مالکیت بعمل آورند و سپس در صورت قصد انجام معامله ، معامله خود را در همان سامانه ثبت نمایند.
دیدگاه شما